Как выбрать себе способ управления домом и сохранить над ним коллективный контроль?

16.04.2013

bio

Мы продолжаем серию статей, начатых в №7 «Подробностей» о том, сможем ли мы найти более эффективные способы управления жилищно-коммунальным хозяйством вместо РЭПов. Смогут ли ОСМД эффективно управлять домами и снижать цены на услуги ЖКХ? Каким образом организовать управление домами и защитить свое право на выбор способа управления, а также защитить членов ОСМД и ЖСК от недобросовестного
руководства, которое может захватить власть над органом управления домом и диктовать свои тарифы, условия приема новых членов и условия проживания самих жильцов дома.
Безусловно, одной этой серии статей недостаточно, чтобы защититься от ожидаемых проблем с комунальными услугами и управлением домами, но надеемся, что смогли хотя бы предпредить о некоторых наиболее насушных и кричащих.

Из опубликованных ранее статей на тему избавления от РЭПов и развития отношений в ОСМД, ЖСК и других формах управления домами мы пришли к таким выводам, которые надо учитывать при выборе способа управления домами:

– РЭПы доживают последние дни и будут расформированы или преобразованы в один из видов управляющих компаний под видом «овечьих шкур» прежних монстров;
– в эти «рэповские» управляющие компании будут кнутами и пряниками заманивать максимальное количество ОСМД, ЖСК и товариществ по управлению домами. Поэтому надо быть очень внимательными, чтобы не попасться в лапы прежних домомучителей, и либо создать свои управляющие компании, либо подобрать компанию с хорошей репутацией;
– уже принят во втором чтении новый Жилищный кодекс, который крайне сырой и содержит законодательные «мины», способные уничтожить многие хорошие статьи действующего закона об ОСМД;
– в проекте Жилищного кодекса пока ограничены возможности ОСМД и ЖСК в создании собственных управляющих компаний;
– в проекте ЖК пока нет реальных механизмов защиты рядовых членов ОСМД и ЖСК от злоупотреблений и произвола руководства этих образований. Это может также привести к бесконтрольному установлению каких угодно высоких тарифов на обслуживание домов и территорий.
– депутаты от Севастополя не занимались проблемами ОСМД и вряд ли будут выходить с собственными инициативами совершенствования законодательства ОСМД и будут послушно ждать указаний от руководства ПР и тыкать пальчиком в его сторону. Поэтому жителям города придется самим принимать превентивные меры для защиты собственных интересов.

Эти и другие особенности, в которых приходится действовать рядовому гражданину при столкновении со сферой коммунальных услуг, нужно учитывать при защите его прав. Поэтому из перечисленных выводов вытекают несколько дальнейших рекомендаций по будущей организации и деятельности объединений граждан по обслуживанию домов, территорий и получению других коммунальных услуг.

Организация ОСМД, общества совладельцев домов (ОСД) или жилищного обслуживающего кооператива (ЖОК)

Теперь после нашего анализа мы понимаем, что создания какой-либо организации по обслуживанию и управлению своим домом в ближайшем будущем всем жителям многоквартирных домов нам не избежать. Поэтому предлагается задуматься над этим уже сейчас, поговорить с соседями, обсудить кандидатуры возможных председателей и членов правления из числа наиболее порядочных, уважаемых и компетентных жителей вашего дома. Если таковых, увы, не находится, подумать о приглашении кого-то со стороны. Это потребует подписания соглашений и так далее. Здесь потребуется помощь юристов.

Перед тем, как создавать объединение совладельцев дома необходимо определиться приблизительно – стоит ли создавать типовое ОСМД, которое потребует расходов на его содержание (бухгалтер, экономист, мастер и др), потребует более сложную отчетность, регистрировать юридическое лицо.

Для жителей 1-2-этажных домов, где всего 10-30 квартир, очевидно, нет никакого экономического смысла создавать ОСМД, а ограничиться созданием общества совладельцев домов (ОСД).
Мы уже отмечали в №9 «Подробностей», что новым Жилищным кодексом предусмотрены пока три типа (вышеперечисленных в подзаголовке раздела) организаций по управлению совместным жильем.

В №7 «Подробностей», мы кратко описывали на сегодняшний день порядок создания ОСМД на основе закона Украины об ОСМД. Порядок создания ЖОК также определен своим законом Украины о кооперации, а порядка создания ОСД, пока официально не существует, но он, по крайней мере, номинально, будет определен новым ЖК. В будущем все три типа организаций будут определяться не перечисленными законами, а новым ЖК, например, главой 13. «Управление жилищным фондом» и др.

Напоминаю, что в ЖК есть положение, если в течение года с момента вступления в силу ЖК не принято решение о создании какой-либо организации по управлению домом, то это право переходит местному совету (мы говорили, что это противоречит Коституции, но…).

Поэтому имеет смысл при подготовке к созданию ОСД и других форм управления придерживаться текста проекта ЖК. Как только ЖК вступит в силу, вы будете во всеоружии.

Напоминаю, что если жителям города и всей Украины не удастся добиться защиты прав ОСМД, особенно в отношении управляющих компаний, и новый Жилищный кодекс вступит в силу, без изменений, то все усилия по созданию ОСМД окажутся бесполезными, потому что все реальные права по принятию решений перейдут к управляющим компаниям. Поэтому нужно будет готовыми к тому, что придется выходить на митинги и требовать изменений в проекте ЖК, чтобы требования к управляющим компаниям не имели силу лицензий, а просто предполагали наличие компетентности, которую можно приобрести и по ходу дела. Для этого необходимо организовать специальные курсы для председателей ОСМД, которые избранные председатели обязаны прослушать и сдать экзамены в течение года.

Все остальные надуманные требования в отношении номативной документации, материальной базы следует исключить, поскольку они и сегодня являются чисто искусственными. Нормативная база доступна даже в Интернете, а материальная база не требуется управляющей компании, которая может просто нанять специалиста или специализированную организацию для решения любой задачи.

Выбор руководства ОСМД, ОСД или ЖОК

Этот вопрос сегодня настолько серьезный, что будет необходимо подчеркивать его не один раз. В нашем обществе, к сожалению, давно укоренилась практика равнодушного и даже презрительного отношения к выборам руководства различных общественных организаций. Очевидно потому, что ранее общественники считались чудаками, от которых все отмахивались.

Однако сегодня многие убедились на примере проблем с садовыми товариществами, по которым мне не раз приходилось выступать в «Подробностях». Эти проблемы до сих пор сотрясают коллективы садоводов, которые обнаружили, что неожиданно можно лишиться всего, что было на участке и самого участка. Более того, даже, после многотысячных растрат общественных средств без каких-либо отчетов, сменить председателя оказывалось не так просто. Приходилось задействовать юристов, обращаться в милицию, прокуратуру, суды, и это тянулось годами. Но некоторые веши уже было невозможно восстановить. А все потому, что не ходили на собрания, невнимательно, формально слушали отчеты правления, не вникали в суть происходящего. Эти же проблемы ожидают и многие ОСМД.

Поэтому прошу быть внимательными как к инициативным группам, как к кандидатам в правление, так и к документам, которые эта группа готовит по созданию ОСМД. Обычно, если инициативная группа состоит из честных и порядочных людей, она налаживает регулярную связь со всеми членами будущего ОСМД, вывешивает информационные листки, звонят и предупреждают людей, дают возможность заранее ознакомиться со всеми документами.

Каждому будущему члену ОСМД желательно разобраться самостоятельно во всем происходящем.

Самое главное обратить внимание на четыре вещи:
1. Кандидатуры председателя и правления – какая у них репутация, квалификация, кто их предлагает, на каких условиях.
2. Текст проекта Устава. Необходимо получить его копию, изучить самому свои права, права правления и председателя, имеются ли имущественные риски. Насколько этот устав отличается от типового и почему. Не поленитесь дать почитать знакомому юристу. Если придя на собрание, вы обнаруживаете, что для голосования предлагается другой текст устава, необходимо выяснить, почему это произошло, и может быть отложить собрание для изучения текста.
3. Какова ответственность правления за финансовые результаты работы и каким образом и кто будет осуществлять контроль за правлением? Насколько зависима от правления ревизионная комиссия?
4. Каким образом прописан механизм проведения внеочередного собрания по инициативе любых членов организации. Для этого должны быть доступны списки членов ОСМД для их оповещения.

В будущем ожидаются конфликты из-за нерешенных законодательных и других проблем, которые мешают работе ОСМД и требуют отражения в новом ЖК. Трудно поверить, что этим будут реально заниматься депутаты Верховной Рады от Севастополя, потому что проект ЖК с таким недостатками и был подготовлен руководством Партии Регионов. Требуется анализ преимуществ и недостатков опыта существующих ОСМД в Севастополе и других городах, опыт ассоциаций ОСМД их преимуществ и недостатков. Но перспектив быстрого и справедливого решения проблем в интересах граждан мы пока не видим.

Еще раз хочу подчеркнуть, что нынешняя власть, как и ранее будет стремиться сделать проекты законов «под себя», как это происходило с Налоговым кодексом или с Пенсионной реформой. Поэтому, если кто желает, чтобы эти законы хотя бы немного учитывали интересы простых граждан, потребуется активная жизненная позиция каждого севастопольца, однако никаких реальных рычагов влияния на ситуацию нет. Поэтому есть серьезная опасность, что люди окончательно потеряют остатки своих свобод, своих надежд на экономическое и социальное благосостояние.

Василий Зеленчук, глава ОО ОД «Севастополь без коррупции», депутат Севастопольского горсовета


comments powered by HyperComments
css.php